경남 NOW
주택 시장 침체가 지역의 생존 기반을 위협하는 현실을 정부에 호소
수도권 위주의 규제‧공급 일변도에서 벗어나 ‘지방 맞춤형 생존 전략’ 5개 과제 정부 건의
도 자체 대책도 마련, 주거 안정과 주택 건설 활성화 ‘두 마리 토끼’
[진단] 비수도 권 주택 시장 침체는 지역의 생존을 위협한다.
경남도는 현재의 주택 시장 침체를 단순한 경기 조정 국면이 아닌, 지역의 생존 기반이 무너질 수 있는 위기 상황으로 인식하고, 지역 현실에 맞는 부동산 규제 완화·공급 확대 등 5개 과제를 정부에 건의한다고 24일 밝혔다.
도 자체 대책도 추진해 주거 안정과 주택 건설 활성화 두 마리 토끼를 잡는다는 방침이다.
최근 3년 간 경남의 주택 가격 지수는 4.6%P 하락한 반면, 2022년 12월 이후 수도권과의 가격 격차는 34.3%P에서 58.5%P로 벌어지며 극심한 양극화 현상을 보이고 있다.
특히, 주택 공급 선행 지표인 인 허가 물량 또한 올해 9월까지 전년 대비 52.2% 수준으로 급감했고, 주택 건설업 도 내 등록 업체 현황도 2020년 12월 485개에서 2025년 10월 273개로 감소했다.
※ 주택가격지수(p) : ‘21. 6월 전국 평균 주택가격을 100으로 기준했을 때 시장 가격변동을 나타낸 지수
정부의 부동산 정책이 수도권의 집값 잡기에 집중된 사이 지역은 고사 위기에 처했다는 절박한 인식하에, 경남도는 지난 7일 열린 관계기관 협의회 를 열고 기관별 현 실태와 대응 방안, 건의 내용 등을 수렴하고 대책을 논의했다. 그 결과를 바탕으로 ‘주택 시장 활성화 방안’을 마련했다.
*참석기관: 경남연구원, LH경남지역본부, 경남개발공사, 대한주택건설협회, 한국공인중개사협회, 대한건축사협회, 6개 시군 부서장
[수요 회복] 지역현실에 맞는 부동산 규제 완화 건의
도가 마련한 활성화 방안의 핵심은 수도권과 비수도권에 대한 획일적인 규제 적용을 멈추고, 지역 현실에 맞는 ‘차등 적용’을 도입하는 것이다.
우선, 얼어붙은 거래를 되살리기 위해 다 주택자에 대한 취득세 중과세 제도를 비 수도권 비조정 대상 지역에 한해 과감히 폐지할 것을 건의했다. 현재 수도권과 지방 구분 없이 적용되는 다주택자 취득세 중과(8~12%)는 투기 수요 억제라는 본래의 취지와 달리, 비수도권에서는 주택 거래 자체를 가로막는 걸림돌이 되고 있다. 지방세수 측면에서도 중과세가 폐지되면 거래가 활성화돼 세수 증대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
금융 규제의 문턱도 낮출 것을 건의한다. 대출 한도를 낮춰 주택 구매 여력을 떨어뜨리는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 비수도권에는 적용하지 말라는 요청이다. 정부는 가계부채 관리를 위해 스트레스 DSR 2단계를 비수도권에도 적용하고 있으나, 이는 집값이 급등하는 수도권에 적합한 규제일 뿐 집값이 하락하고 있는 비수도권의 현실에는 맞지 않다. 금융 빗장을 풀어 위축된 투자 심리를 회복시키는 것이 급선무다.
※ (기본) 스트레스 금리 1.5%, (가산) 1단계 0.375%, 2단계 0.75%, 3단계 1.5%
[공급 정상화] 지역 주택건설 생태계 복원
무너진 지역 건설 업계의 생태계를 복원하기 위한 공급 측면의 지원책도 구체화했다.
지난 7일 관계 기관 협의회에서는 건설 원가 상승에도 불구하고 주택가격은 하락해 더 이상 지방에서 주택 사업은 현실성이 없다는 절박한 호소가 터져 나왔다.
도는 한국토지주택공사(LH)의 매입임대사업 물량 배정을 대폭 확대하고 매입가격 산정방식 등 지방건설사의 참여 여건도 개선할 것을 건의했다. LH의 신축매입임대 약정사업은 매입가격을 주변시세의 감정평가액에 따라 산정한다. 주택가격이 하락세인 지방에서는 감정평가액이 공사 원가보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 건설사들이 사업에 참여하고 싶어도 할 수 없는 구조다. 비수도권에도 수도권과 동일하게 50세대 이상인 경우 공사비 연동 방식을 적용해 최소한의 사업비를 보전하면, 양호한 입지에 좋은 품질의 소규모 주택이 건설될 수 있을 것으로 전망된다.
지역 중소 건설사가 주택건설사업 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받을 때 요구되는 자기자본 비율을 정부 계획인 20%에서 비수도권의 경우 10% 수준으로 완화할 것을 요청했다. 건설 원가 상승과 미분양 리스크라는 이중고를 겪고 있는 지역 업체의 숨통을 틔워 주기 위한 조치다. 금융권 심사 강화와 보증 불가로 인해 지방 PF 사업장은 자금 부족으로 착공 지연이 빈번해지고 있으며, 이는 미착공 물량 증가와 지역 건설업체의 경영난으로 곧바로 이어지고 있다.
LH에서 조성한 공공 택지를 민간 시행사에 공급해 민간 주택 공급 여력을 늘리는 안도 포함했다. 최근 정부는 LH 소유의 공공 택지는 민간에 분양하지 않고 LH가 직접 주택 사업을 시행하는 방안을 발표했다.
주택 가격이 하락하는 비 수도권은 민간 소유 부지 대비 저렴하게 확보할 수 있는 LH 공공택지 공급이 줄어들 경우 향후 주택 공급 기반 자체가 축소될 수 있다.
[자구책] 수요 맞춤형 특화임대주택과 행정 다이어트
도는 정부 건의에만 의존하지 않고, 자체적인 주택 시장 활성화 방안도 속도 감 있게 추진한다.
우선 공공‧민간 임대주택 공급을 확대한다.
｢공공 지원 민간 임대 주택 공급 촉진 지구 지정 지침｣을 마련해 민간 임대 주택 공급을 활성화한다. 청년, 신혼부부, 은퇴자 등 입주 대상의 특성에 맞춰 일자리 창업 연계 시설이나 안심 노후 시설 등을 갖춘 수요자 맞춤형 주택을 확대한다.
하반기 국토부 특화 임대 주택 공모에는 함양군과 합천군이 참여한다.
국토부 특화 임대 주택 공모 사업은 지자체가 주도하는 공공 임대 건설 사업이다.
주민의 호응이 높음에도 불구하고 지방비 부담 또한 높아 지난해부터 참여 시 군이 없었으나, 내년부터는 지역 내 새로운 공공 임대 주택 사업 추진을 기대할 수 있게 됐다.
행정 절차의 군살도 뺀다. 주택 건설·재건축 사업 추진 시 절차를 간소화한다.
최근 미분양 물량 증가로, 지자체에선 인 허가 시 엄격하게 심사해 왔다.
현재 경남의 미분양 주택은 20년 평균치인 7,937호 이하이며, 대부분 시 외곽이나 비 도심에서 발생하는 현황을 살펴볼 때 도심지에는 주택 공급을 확대해 주택 시장을 활성화하는 것이 유효하다는 분석이 나왔다. 이 방안은 지난 7일 관계 기관 협의회에서 시 군과 논의됐다.
지역 내 공공·민간 주택건설 공사가 지역 중소 건설사의 먹거리로 이어지도록 인허가, 공사 발주 단계 에서 부터 지역 업체가 하도급에 우선 참여할 수 있도록 유도한다.
도 발주 공사 뿐만 아니라 국방부나 교육청 등 도 내 다른 공공 기관 발주 공사까지 확대하기 위해 민 관 합동 하도급 기동 팀을 운영하고 있다.
기동 팀은 매월 4회 이상 LH, 교육청 등 공공 기관과 대기업 본사, 공공·민간 건설 공사 현장을 방문해 도 내 전문 건설사 홍보와 하도급 수주를 지원하고 있다. 올해는 10월 말까지 64개 현장을 방문하고, 271개 건설사에 도지사 명의 서한문을 발송했다.
건설 업계 의견을 수렴해 지난 3월 건설 공사비 현실화를 위한 지방 계약 제도 개선을 건의한 결과 적격 심사 대상 공사 낙찰 하한율 상향, 공사 일반 관리비 요율 상향, 지역 제한 입찰 한도 금액 상향 등을 이끌어 냈다.
도는 이번 대책을 연내 국토부와 LH에 건의함과 동시에, 시 도지사 협의회 안건으로 상정해 비 수도권 광역 지자체들과 함께 정부를 설득해 나갈 예정이다.
특히, 이번 대책은 비 수도권 만을 위한 정책 이라기 보다는 수도권 쏠림 현상 완화로 수도권 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 측면에서 정부에서도 긍정적으로 검토할 것으로 기대하고 있다.
반국진 대표 기자 kukggi3927@daum.net
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